• Credito d’imposta “prima casa”

    18/12/2025

    1) acquisto della “prima casa”, successiva rivendita e riacquisto di altra “prima casa”;

    2) acquisto della “prima casa”, successivo acquisto di ulteriore casa con l’agevolazione “prima casa” e rivendita della “prima casa” preposseduta entro il termine di 2 anni

    CHE COS’È IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA

    L’articolo 7 della L. n. 448/98 prevede che il contribuente che venda l'immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa” maturi un credito d’imposta laddove riacquisti, entro 1 anno e a qualsiasi titolo, un nuovo immobile in presenza delle condizioni per usufruire dell'agevolazione “prima casa”.

    Inoltre, il credito fiscale matura anche in caso di acquisto di “seconda casa” con l’agevolazione “prima casa”, a condizione che la “prima casa” preposseduta venga venduta entro il termine di 2 anni.
    Il credito d’imposta è pari all'ammontare dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposte in relazione al primo acquisto agevolato, purché esso non sia superiore all'imposta di registro o all'IVA dovute in relazione al nuovo acquisto.

    1. Credito d’imposta prima casa: acquisto prima casa, successiva rivendita e riacquisto di altra prima casa

    La normativa fiscale “prima casa”1 prevede che, una volta acquistato l’immobile usufruendo dell’imposta di registro al 2% o dell’IVA al 4%, l’agevolazione decade (con conseguente obbligo di corrispondere la maggiore imposta, i relativi interessi nonché, qualora non ci si sia avvalsi del ravvedimento operoso, le sanzioni) in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito dell’immobile agevolato acquistato, prima che siano decorsi 5 anni dalla data dell’acquisto.

    Tale decadenza non si verifica, tuttavia, laddove il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell'immobile acquistato con i benefici “prima casa”, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

    Relativamente a tale riacquisto, l’articolo 7 della L. n. 448/98 attribuisce un credito d’imposta ai soggetti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo oneroso (acquisto vero e proprio, appalto, ecc.), entro 1 anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata “prima casa”, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni “prima casa”.

    Tale credito fiscale spetta fino a concorrenza: - dell’imposta di registro; o

    - dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato;

    fermo restando che l’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.

    A miglior chiarimento di quanto sopra sinteticamente illustrato, si vedano i seguenti esempi pratici:

    ESEMPIO SUL CREDITO D’IMPOSTA PRIMA CASA IN CASO DI IMPOSTA DI REGISTRO

    Tizio acquista un’immobile con l’agevolazione “prima casa”, pagando un’imposta di registro agevolata (2%) pari a € 3.500.
    Successivamente, Tizio vende tale immobile prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto e riacquista, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con l’agevolazione “    prima casa”, un altro immobile avente i requisiti “prima casa”, destinandolo a sua abitazione principale, con un’imposta di registro dovuta pari a € 4.000.

    In tal caso, Tizio potrà utilizzare il credito d’imposta sul secondo acquisto, pari all’imposta di registro pagata sul primo acquisto (€ 3.500), corrispondendo così in sede di secondo acquisto solo l’importo di € 500 (€ 4.000 – credito d’imposta prima casa di € 3.500).

    ESEMPIO SUL CREDITO D’IMPOSTA PRIMA CASA IN CASO DI IVA

    Caio acquista un’immobile con l’agevolazione “prima casa”, pagando un’IVA agevolata (4%) pari a € 10.000.
    Successivamente, Caio vende tale immobile prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto e riacquista, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con l’agevolazione “    prima casa”, un altro immobile avente i requisiti “prima casa”, destinandolo a sua abitazione principale, con un’IVA dovuta pari a € 12.000.

    In tal caso, Caio dovrà sempre corrispondere alla parte venditrice l’IVA di € 12.000 dovuta sul secondo acquisto, ma maturerà un credito d’imposta pari all’IVA pagata sul primo acquisto (€ 10.000), che potrà essere fatto valere, tra l’altro, in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso.

    ESEMPIO SUL CREDITO D’IMPOSTA PRIMA CASA IN CASO DI REGISTRO E IVA

    Sempronio acquista un’immobile con l’agevolazione “prima casa”, pagando un’imposta di registro (2%) pari a € 3.000.
    Successivamente, Sempronio vende tale immobile prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto e riacquista, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con l’agevolazione “    prima casa”, un altro immobile avente i requisiti “prima casa”, destinandolo a sua abitazione principale, con un’IVA dovuta pari a € 10.000.

    In tal caso, Sempronio dovrà sempre corrispondere l’IVA di € 10.000 alla parte venditrice, dovuta sul secondo acquisto, ma maturerà un credito d’imposta pari all’imposta di registro pagata sul primo acquisto (€ 3.000), che potrà essere fatto valere, tra l’altro, in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso.

    ESEMPIO SUL CREDITO D’IMPOSTA PRIMA CASA IN CASO DI IVA E REGISTRO

    Mevio acquista un’immobile con l’agevolazione “prima casa”, pagando un’IVA (4%) pari a € 8.000. Successivamente, Mevio vende tale immobile prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto e riacquista, entro 1 anno dalla vendita dell’immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa”, un altro immobile avente i requisiti “prima casa”, destinandolo a sua abitazione principale, con un’imposta di registro dovuta pari a € 5.000.

    In tal caso, Mevio potrà utilizzare il credito d’imposta, spettante in misura pari a € 5.000, in fase di riacquisto, azzerando l’imposta di registro dovuta sul secondo acquisto. La differenza ulteriore,

    pari a € 3.000, non potrà essere in alcun modo recuperata, dal momento che il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.

    Tutto quanto sopra premesso, nella risposta a interpello n. 297/2025 l’Agenzia delle Entrate ha esaminato il seguente caso:
    - nel 2014 un contribuente acquista un’abitazione con le agevolazioni “    prima casa”, poi

    successivamente venduta nel 2024 (non si pone più, quindi, il problema di decadenza dal beneficio prima casa, essendo trascorsi ormai più di 5 anni dall’acquisto agevolato). Tale contribuente intende successivamente procedere ad un nuovo acquisto di una “prima casa” e domanda al Fisco se ha 1 anno o 2 anni di tempo dalla rivendita della precedente “prima casa”, per maturare il credito d’imposta “prima casa” da utilizzare in fase di riacquisto.

    In relazione a tale fattispecie, l’interpello citato ha ritenuto che il termine per maturare il credito d’imposta sia di 1 anno e non di 2, non essendo possibile un’estensione simmetrica del termine di 2 anni previsto per la vendita postuma dell'abitazione agevolata preposseduta (comma 4-bis, della Nota II-bis, di cui all’articolo 1 della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/86).

    In sostanza, affinché il contribuente maturi il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”, è necessario che tra l’alienazione della precedente “prima casa” e il riacquisto della nuova trascorra al massimo 1 anno, mentre il termine di 2 anni trova applicazione solo nel caso in cui la rivendita della precedente “prima casa” sia posteriore al nuovo acquisto.

    ESEMPIO PRATICO PER CAPIRE LA RISPOSTA A INTERPELLO N. 297/2025

    Tizio acquista un’immobile con l’agevolazione “prima casa” il 1° gennaio 2020.
    Il 31 dicembre 2026 (quindi, dopo 5 anni dall’acquisto), Tizio vende tale immobile, intendendo acquistare un nuovo immobile con i requisiti “    prima casa”.
    Fermo restando il diritto di Tizio di usufruire, al ricorrere dei presupposti di legge, dell’agevolazione “    prima casa” in relazione al nuovo acquisto, il credito d’imposta “prima casa” invece:
    - spetta a Tizio, laddove quest’ultimo acquisti una nuova “    prima casa” entro il 31 dicembre 2027; - non spetta a Tizio, laddove quest’ultimo acquisti una nuova “prima casa” oltre il 31 dicembre

    2027.

    2. Credito d’imposta prima casa: acquisto della prima casa, successivo acquisto di ulteriore casa con l’agevolazione prima casa e rivendita della prima casa “preposseduta” entro il termine di 2 anni

    In base alle novità introdotte dall’articolo 1, c. 116, della L. n. 207/2024, il termine per la rivendita della “prima casa” preposseduta è stato esteso da 1 anno a 2 anni, a partire dal 2025.

    Come noto, un contribuente può acquistare l’abitazione con l'agevolazione “prima casa” anche se, al momento dell'atto di acquisto agevolato, è ancora titolare di un’altra abitazione già acquistata col beneficio “prima casa”, a condizione che venda l’abitazione preposseduta entro 2 anni dal secondo acquisto.

    Secondo i chiarimenti forniti dall’Amministrazione finanziaria, il termine biennale per la rivendita si applica non solo agli atti di acquisto della prima casa operati dal 1° gennaio 2025 bensì anche a tutti gli acquisti per i quali, alla data del 1° gennaio 2025 il previgente termine di 1 anno non risulti ancora scaduto2.

    Ciò premesso, nella risposta a interpello n. 197/2025 l’Agenzia delle Entrate ha esaminato il seguente caso:
    - un contribuente, già proprietario di un immobile acquistato con l’agevolazione “    prima casa”,

    acquista un’ulteriore abitazione con l’agevolazione “prima casa”, fruendo del relativo credito d’imposta. Detto contribuente richiedeva al Fisco se fosse possibile fruire del credito d’imposta “prima casa” anche nelle ipotesi di rivendita dell'immobile preposseduto entro il termine di due anni, dal momento che la normativa sul credito d’imposta “prima casa” non è stata mai allineata alla nuova previsione legislativa del termine di 2 anni per la rivendita dell’abitazione preposseduta.

    In relazione a tale fattispecie, l’interpello citato ha chiarito che, relativamente al caso del riacquisto della nuova “prima casa” che precede l'alienazione dell'abitazione preposseduta, il maggior termine di 2 anni per la rivendita non pregiudica il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l’immobile agevolato preposseduto venga alienato entro il termine di 2 anni dal suddetto nuovo acquisto.

    In buona sostanza, quindi, l’Agenzia ha adottato una interpretazione estensiva in tale casistica, estendendo il tax credit a favore di quei contribuenti che, prima, acquistino la nuova “prima casa” e, successivamente, purché entro il termine di 2 anni, rivendano la precedente “prima casa”, nonostante la normativa sul credito d’imposta in realtà non sia stata in alcun modo modificata e faccia tuttora riferimento, quale presupposto del bonus per il riacquisto, al termine massimo di 1 anno tra vendita e riacquisto.

    Pertanto, nella fattispecie in esame, il credito d’imposta è concesso al contribuente in via provvisoria, a condizione che l’abitazione agevolata preposseduta venga alienata entro il citato termine. In mancanza di tale alienazione, l’acquirente decade dall’agevolazione “prima casa” fruita per il riacquisto e, conseguentemente, verrà meno il diritto al credito d’imposta.

    ESEMPIO PRATICO PER CAPIRE LA RISPOSTA A INTERPELLO N. 197/2025

    Tizio acquista un’immobile con l’agevolazione “prima casa” il 1° gennaio 2025 (CASA A).
    Il 1° gennaio 2026 Tizio acquista un ulteriore immobile con l’agevolazione “    prima casa” (CASA B), impegnandosi a rivendere la precedente “prima casa” (CASA A) entro 2 anni.
    Tizio ha diritto al credito d’imposta “    prima casa” sull’acquisto della CASA B, a condizione di rivendere la CASA A entro il termine di 2 anni dal 1° gennaio 2026 (data dell’acquisto della CASA B), a nulla rilevando che il termine per il credito d’imposta “prima casa” sia rimasto fissato in 1 anno dalla normativa contenuta nell’articolo 7 della L. n. 448/98.

    3. Aspetti conclusivi.

    Alla luce di quanto illustrato nei precedenti paragrafi, è auspicabile un intervento legislativo che faccia venire meno tale differenziazione di trattamento applicabile alle due fattispecie descritte.

    Secondo il Fisco, infatti, la natura agevolativa della disciplina preclude un’interpretazione estensiva o adeguatrice e, pertanto, non resta che sperare in una modifica normativa, per porre rimedio al paradosso interpretativo venutosi a creare, in base al quale il credito d’imposta “prima casa” spetta nel termine di 2 anni solo al caso non espressamente previsto dall’articolo 7 della L. n. 448/98 (e, cioè, quello della rivendita postuma dell’abitazione preposseduta), mentre – in relazione alla casistica esplicitamente prevista dalla richiamata norma di legge (e, cioè, quella della rivendita della “prima casa” seguita da un nuovo acquisto di “prima casa”) – è rimasto vincolato al dettato normativo e, quindi, al rispetto del termine di 1 anno.

    TAGS: fisco
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